Vermieter-Verbot von Haustieren: So ist die Rechtslage

Du wohnst zur Miete und spielst mit dem Gedanken, dir ein Haustier anzuschaffen? Das BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) sieht keine verbindlichen Leitlinien zum Thema Tierhaltung vor. Dafür gibt der vorliegende Mietvertrag Hinweise darauf, wie der Eigentümer zum Thema Haustier steht. Grundlegend wichtig ist, dass laut aktuellem Mietrecht Haustiere in zwei Kategorien eingeteilt werden: Kleintiere sowie Hunde und Katzen. Außerdem kommt es auf die Formulierung der Klauseln im Mietvertrag an.

• Ausdrücklich erlaubt: Eine solche explizite Befürwortung der Haustierhaltung dürfte dir in der Praxis eher selten begegnen, aber es gibt sie. Vorsicht: Die Erlaubnis bezieht sich nur auf „klassische“ Haustiere, nicht auf „unübliche“ oder exotische Tiere wie zum Beispiel giftige Schlangen oder Großkatzen.
• Keine Regelung: Erfolgt die Tierhaltung im „vertragsgemäßen Gebrauch“ der Mieteinheit, ist im Fall von üblichen Kleintieren („Käfigkleintieren“) kein Problem mit dem Vermieter zu erwarten. Anders sieht es eventuell bei Hunden oder Katzen aus. Hier trifft der Vermieter Einzelfallentscheidungen. Ausführliches dazu weiter unten.
• Zustimmung erforderlich: Zuweilen sind Mietverträge so formuliert, dass die Erlaubnis des Vermieters eingeholt werden muss, bevor ein Tier einzieht (der sogenannte „Erlaubnisvorbehalt“). Eine solche Klausel ist unwirksam, sofern es um Kleintiere geht, die üblicherweise unter die sogenannte „Zustimmungsfreiheit“ fallen. In diesem Fall orientierst du dich am Vorgehen wie unter „keine Regelung“ beschrieben: Für Hund und Katze brauchst du die Vermietereinwilligung.
• Generelles Verbot: Eine derartig ausformulierte Klausel ist juristisch unwirksam, da die „Käfigkleintiere“ stets von der Erlaubnispflicht ausgenommen sind. Hunde, Katzen und andere Tiere erfordern wiederum eine Einzelfallprüfung.

Es gibt ein besonderes Ausnahmeszenario. Wenn dein Vermieter mit dir einen individuellen Mietvertrag aushandelt (also keine vorformulierten Klauseln wie oben dargestellt verwendet) und dabei jegliche Tierhaltung rigoros ausschließt, ist das leider für dich bindend. In diesem Fall wäre es ein klarer Verstoß gegen die individuelle Vereinbarung, wenn du dir dennoch ein Tier anschaffst.

Ein generelles und allgemeines Haustierverbot im Mietvertrag hat also (mit Ausnahme von Individualklauseln) keinen Bestand. Der Bundesgerichtshof urteilte im März 2013 (BGH Az.: VIII ZR 168/12), dass ein solches Pauschalverbot der Haltung von Haustieren (inklusive Hund und Katze) nicht zulässig sei, da es eine unangemessene Benachteiligung des Mieters bedeute. Immerhin ist die Haltung von Haustieren ein wichtiger Kernbereich der freien, individuellen Persönlichkeitsentfaltung. Eine Einschränkung dessen darf nur bei entgegenstehender Interessenslage erfolgen – so formulierte es sinngemäß das Amtsgericht Aachen im Jahr 1989 (Az.: 6 C 500/88).

Stattdessen muss der Vermieter nun vor dem Einzug eines Tieres informiert und um Erlaubnis im Einzelfall gebeten werden, sofern es um Hund, Katze oder ungewöhnliche Haustiere geht. Es ist sehr wohl für den Vermieter möglich, ein Verbot auszusprechen, wenn es sich dabei um ganz bestimmte Tierarten handelt. Gemeint sind damit in aller Regel Tiere, die in Berührung mit anderen Hausbewohnern kommen, als „gefährlich“ gelten oder durch deren Anwesenheit es zu erheblichen Beeinträchtigungen der anderen Mieter oder der Wohnsubstanz kommen könnte. Das betrifft zum Beispiel sehr laute, geruchsintensive oder mit Risiken verbundene Tiere.

Sein Veto einlegen darf der Vermieter außerdem, wenn wichtige Sachgründe gegen das Haustier sprechen, beispielsweise, wenn die betreffende Wohnung offenkundig zu klein für die menschlichen Bewohner zuzüglich eines großen Hundes wäre.

Nicht zulässig ist es allerdings, wenn willkürlich einem Mieter Hund oder Katze erlaubt und anderen verboten werden, denn das wäre Diskriminierung. Allerdings müssen hier die Umstände berücksichtigt werden, etwa wenn die Verweigerung der Hundehaltung nur neue Mietverträge betrifft, langjährigen Mietern diese aber zu einem früheren Zeitpunkt bewilligt wurde (der sogenannte „Bestandsschutz“).

Einen besonderen Status genießen Tiere, die du nachweisbar aus gesundheitlichen Gründen hältst. So darf ein Blindenführhund, Diabetikerwarnhund oder Assistenzhund (jeweils mit offizieller Zulassung) vom Vermieter nicht verboten werden. Auch bei Tieren, die anderweitig als Therapiehunde fungieren, ist (bei entsprechender ärztlicher Bestätigung) eine Erlaubnis auch entgegen vorangegangener individueller Vereinbarungen im Mietvertrag in der Regel rechtlich durchzusetzen.

Die Haltung sogenannter „Käfigkleintiere“ bedarf keiner besonderen Genehmigung durch den Vermieter. Gemeint sind damit kleine Tiere, die für gewöhnlich den Wohnbereich nicht verlassen, in Käfig oder Terrarium gehalten werden (daher der Begriff „Käfigkleintier“) und folglich nicht mit andern Mietparteien in Kontakt kommen. Auch die Geräuschemission der Kleintiere hält sich in Grenzen. Zur Gruppe solcher Kleintiere zählen verbreitete Haustiere wie:

• Zierfische,
• Ziervögel (Wellensittiche, Kanarienvögel, Zebrafinken und dergleichen),
• kleine Nagetiere (zum Beispiel Hamster, Rennmäuse, Meerschweinchen),
• Kaninchen
• Chinchillas,
• Terrarientiere (etwa Echsen, ungefährliche Schlangen, Schildkröten).

Allerdings gibt es Ausnahmen – dazu gleich Näheres.
Achtung: Auch bei Kleintieren gilt, dass der Vermieter durchaus einschreiten darf, wenn die Anzahl der Tiere ein „übliches Maß“ und damit den „vertragsgemäßen Gebrauch“ der Mietwohnung überschreitet; etwa wenn statt einem Wellensittich-Pärchen gleich ein großer Schwarm einzieht. Auch sogenanntes Animal Hoarding („Tier-Hortung“, das bezeichnet eine aufgrund einer psychischen Erkrankung erfolgende „Sammlung“ von Tieren) muss ein Vermieter nicht akzeptieren.

Eine Mietwohnung ist zum Wohnen da. Der vertragsgemäße Gebrauch ist somit der Aufenthalt von Menschen zum Wohnen und Schlafen. Verschiebt sich die Gewichtung vom Menschen hin zum Tier, wird die Mieteinheit nicht mehr vertragsgemäß genutzt. Salopp gesagt, würde aus der Menschenwohnung damit ein Tiergehege. Das ist etwa dann der Fall, wenn eine unverhältnismäßig große Zahl von Tieren gehalten oder weite Teile der Wohnfläche von Aquarien, Terrarien oder Käfigen beansprucht wird.

Die als akzeptabel angesehene Anzahl von Hunden oder Katzen in der Mietwohnung liegt üblicherweise übrigens bei zwei Tieren, wobei letztlich die Quadratmeterzahl der Wohnung entscheidend ist.

Nicht vertragsgemäß ist die Nutzung auch, solltest du in deiner Wohnung eine Tierzucht betreiben. Entdeckt der Vermieter dergleichen in der Mietwohnung, darf er eine Abmahnung und bei Nichtbeachtung eine fristlose Kündigung aussprechen.

Auch als Kleintierhalter lässt sich nicht von der uneingeschränkten, zustimmungsfreien Haltungserlaubnis ausgehen. Über bestimmte Tierarten musst du den Vermieter informieren, denn auch kleine Tiere können im Mietshaus für Unmut sorgen.

• Papageien: Obwohl sich Papageien aller Größen durchaus als „Ziervögel“ kategorisieren lassen, solltest du eines bedenken: Papageien sind unter Umständen sehr laut. Das liegt in ihrer Natur, denn in freier Wildbahn kommunizieren die Vögel teils über weite Strecken miteinander. In einer Mietwohnung erzeugen laute Vögel einen nicht zu unterschätzenden Geräuschpegel.
• Farbratten: Die Nager werden mietrechtlich zuweilen anders gewertet als beispielsweise Meerschweinchen. Ratten haben oftmals noch ein schlechtes „Image“, das Vorbehalte von Nachbarn weckt, was wiederum zur Störung des Hausfriedens führt. In Gerichtsverfahren wurde durchaus fallweise trotz „Käfigkleintier“-Haltung gegen Ratten entschieden. Obwohl sich die Einstellung zu Farbratten langsam wandelt, bist du hier auf der sicheren Seite, wenn du den Vermieter informierst, statt es auf einen Rechtsstreit ankommen zu lassen.
• Frettchen: Frettchen sind zwar kleine Tiere, aber als Tierfreund weißt du, dass sie nicht permanent in einen Käfig gehören. Außerdem verströmen die kleinen „Raubtiere“ bisweilen einen „charakteristischen“ Geruch, der hin und wieder auch in Nachbarwohnungen vordringt und dort möglicherweise stört. Frettchen gelten daher im Mietrecht nicht als genehmigungsfreie Kleintiere und erfordern eine Vermietererlaubnis.
• Exoten: Manche Terrarientiere können im Fall ihres Entweichens zur Gefahr für Besitzer und Mitbewohner werden, etwa gewisse Spinnen, Skorpione, Gliederfüßer, Reptilien, Würge- oder giftige Schlangen. Ab und zu gehen Berichte durch die Medien, wonach aufgrund eines abgängigen Tieres ganze Häuser evakuiert wurden. Solche potenziell gefährlichen Kleintiere bedürfen ebenfalls einer ausdrücklichen Genehmigung durch den Vermieter. Darüber hinaus gelten in manchen Bundesländern Haltungsverbote für solche Tiere, oder du benötigst eine amtliche Haltungserlaubnis.
• Artengeschützte Tiere und Wildtiere: Kleine Tiere, die unter Artenschutz stehen (zum Beispiel zahlreiche kleine Affenarten) oder heimische Wildtiere (Igel, Füchse, Eichhörnchen und dergleichen) dürfen ebenfalls nicht in der Wohnung gehalten werden.

Die weitaus meisten Konflikte zwischen Mietern und Vermietern entstehen nicht aufgrund von Kleintierhaltung, sondern im Zusammenhang mit Hund und Katze. Obwohl laut des oben zitierten Gesetzes die Haltung von Hunden nicht per Mietvertragsklausel pauschal verboten ist, solltest du als Mieter vor der Anschaffung (und natürlich bei einem Umzug in ein neues Haus) das Gespräch mit dem Vermieter suchen. Der muss nämlich auf jeden Fall über den Einzug eines Hundes informiert sein.

Es gibt einen simplen Grund dafür, warum speziell Hunde im Mietrecht für so viel Konfliktpotenzial sorgen. Anders als mit dem Hamster verlässt du mit deinem Vierbeiner regelmäßig den geschlossenen Bereich deiner Wohnung. Es kommt folglich zum Kontakt mit anderen Bewohnern auf gemeinschaftlich genutzten Flächen (zum Beispiel im Treppenhaus oder auf den Zugangswegen).
Außerdem erzeugen manche Hunde nicht unerhebliche „Lärmemissionen“. Aufmerksames Bellen ist bei Rassen mit Jagd- oder Wachhund-Genen zwar eine erwünschte Eigenschaft, im Mehrparteienhaus kommt es jedoch schnell zu lärmbegründeten Konflikten. Mindert ein Mieter wegen Dauergekläffs die Miete, darf der Vermieter sogar vom Hundehalter Schadenersatz einfordern.

Nicht zu unterschätzen ist, dass viele Menschen sich vor Hunden fürchten. Der Zuzug eines Hundes ins Haus wäre für solche Mieter eine starke Beeinträchtigung. Manche reagieren auch allergisch auf Haare des Vierbeiners, was ein gesundheitlicher Nachteil wäre, aber im Einzelfall ärztlich attestiert werden muss. Der Vermieter muss im Fall von Hunden also eine Abwägung zwischen den Interessen des Hundebesitzers und der Fürsorge für andere Mietparteien treffen. Eindeutig ist der Fall, wenn es um sogenannte „Listenhunde“ geht. Deren Haltung muss der Vermieter nicht zustimmen. Auch eine im Verhältnis zur Wohnungsgröße unangemessene Anzahl von Hunden darf abgemahnt werden. Hier spielen darüber hinaus auch Überlegungen zur artgerechten Tierhaltung, also Tierschutzgründe, eine Rolle.

Es gilt somit: Bevor du dir einen Hund anschaffst, musst du den Vermieter um seine Einverständnis bitten. Idealerweise erkundigst du dich bereits vor dem Hundekauf oder der Adoption bei den Nachbarn, ob jemand Einwände gegen einen Hund hätte. Gut stehen deine Chancen auch, wenn bereits Hunde im Haus wohnen, denn dann lässt sich gegebenenfalls gegen eine Ungleichbehandlung argumentieren. In diesem Fall muss der Vermieter ein Verbot stichhaltig begründen.

Allerdings darf der Vermieter Rahmenbedingungen für die Hundehaltung bestimmen, etwa eine Leinenpflicht für Treppenhaus und gemeinschaftlich genutzte Flächen anordnen oder eine Größenbeschränkung festlegen.

Keinesfalls solltest du den Hund jedoch einfach ohne Absprache anschaffen und auch bei Zustimmung darauf achten, dass es nicht zu Konflikten mit anderen Mietparteien kommt (etwa durch Hundekot im Gemeinschaftsgarten). Der Vermieter darf seine Erlaubnis nachträglich zurücknehmen, wenn sich herausstellt, dass durch das Tier der Hausfrieden gestört, oder es wiederholt zu Verschmutzung, Beschädigung oder gar Angriffen auf Menschen und Tiere kommt.

Tipp: Lass dir die Erlaubnis deiner Hundehaltung vom Vermieter auf jeden Fall schriftlich bestätigen. So bist du auf der sicheren Seite, sollte das Mietshaus einmal den Besitzer wechseln.

Katzen sind nicht allzu groß, selten laut und verbringen viel Zeit im Körbchen. Weshalb muss unter diesen Voraussetzungen die Haltung von Katzen in der gemieteten Wohnung der Vermieter über Verbot oder Genehmigung entscheiden?

Eine Katze bewegt sich frei in deiner Wohnung. Gelegentlich auch darüber hinaus, beispielsweise als Freigänger, der im Gemeinschaftsgarten unterwegs ist. Möglicherweise entwischt sie dir, geht im Haus oder über den Balkon auf Entdeckungsreise und gelangt dabei in Nachbarwohnungen. Das wäre ein Fall, bei dem eine Belästigung anderer Mietparteien vorliegt. Passiert das öfter und mindern Nachbarn daraufhin die Miete, entsteht dem Vermieter ein Schaden, den es abzuwenden gilt.

Dazu kommt, dass das in der Wohnung freilaufende Tier möglicherweise Schäden an der Mietsache verursacht, zum Beispiel durch Krallenwetzen an den Wänden und Türen oder Geruchsbelästigung durch Markieren oder am langjährigen Standort der Katzentoilette.
Übrigens: Der Vermieter darf eine Erlaubnis zur Katzenhaltung ebenfalls nachträglich zurückziehen, wenn sich Beschwerden häufen, ohne dass du Abhilfe schaffst. Mögliches Konfliktpotenzial liefert häufig Katzenkot im Sandkasten oder Sachschäden, etwa auf dem Nachbarbalkon. Falls das Tier sich an Vogelnestern im Gemeinschaftsgarten zu schaffen macht, rechtfertigt auch das eventuell einen Widerruf. Wenn sich in einer kleinen Mietwohnung übermäßig viele Katzen aufhalten, entspricht das nicht mehr dem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache.

Wenn du als Mieter ohne Tierhaltungserlaubnis ab und zu Gäste in Begleitung eines Hundes empfängst, muss der Vermieter nicht zustimmen. Das gilt allerdings nur, solange der vierbeinige Besuch nur kurzzeitig anwesend ist und gegebenenfalls bestehende Regelungen wie das Laufen an der Leine im Treppenhaus berücksichtigt werden. Solltest du längerfristig einen Hund oder eine Katze aufnehmen (bei Urlaubsreise oder Krankenhausaufenthalt des Halters), solltest du deinen Vermieter oder die Hausverwaltung über die zeitlich begrenzte Anwesenheit in Kenntnis setzen, schon allein um Missverständnisse zu vermeiden.

Bahnt sich im Mietverhältnis ein Konflikt an, sei es bei bestehender Tierhaltung oder beim Durchsetzen einer Hunde- oder Katzenbewilligung, solltest du stets zunächst das Gespräch mit dem Vermieter suchen, möglichst in Anwesenheit eines Zeugen. Lassen sich Anliegen nicht auf diesem Weg klären, lässt sich ein Fachanwalt für Mietrecht beauftragen, der deine und die Interessen gegebenenfalls bereits vorhandener Haustiere vertritt.

Wenn du mit Haustier ein neues Mietverhältnis eingehst oder ein Tier anschaffen möchtest, hast du größtenteils gute Karten. Namentlich wenn es um die Kleintierhaltung in der Wohnung geht, ist diese nicht genehmigungspflichtig, es sei denn, es gibt im Mietvertrag eine explizite Individualklausel. Zu beachten sind Ausnahmen für bestimmte Tiere (Papageien, Ratten, Frettchen, einige Exoten), die trotz ihres kleinen Formats eine Vermietergenehmigung benötigen.

Auch die Haltung von Hund oder Katze darf der Vermieter nur durch Vorbringen plausibler Gründe ablehnen, wobei vor allem Erwägungen zum Schutz der Mitmieter, des Hausfriedens und der Gebäudesubstanz relevant sind. Erforderlich ist aber unbedingt, den Vermieter vom Vorhandensein oder der geplanten Anschaffung des Tieres in Kenntnis zu setzen. Auch dürfen der Eigentümer der Mietwohnung oder die Hausverwaltung Einschränkungen festlegen, etwa Leine und Maulkorb im Gebäude, Kastrationspflicht oder Begrenzung der Anzahl der Tiere.
Verstößt die (genehmigte) Tierhaltung gegen die vertragsgemäße Benutzung der Mietsache oder es werden durch die Tiere andere Mieter beeinträchtigt oder gefährdet, darf der Vermieter eine erteilte Genehmigung widerrufen. Das betrifft unter gewissen Umständen sogar die Haltung von Kleintieren.